【おすすめの住宅ローン】金利も大切だけど諸費用も比較!手数料タイプと保証料タイプ!

住宅ローン

こんばんは、家探買太郎です。
2020年4月の住宅ローン金利について
各銀行の対応はバラバラです。そんな中
「変動金利」の金利は変わっていません。

 

住宅ローンっていろいろな種類があって
何を選べばいいのかわかりません。

 

ニュースで変動金利を選んでいる方が7割
という記事をみたことがあります。
今日は、変動金利の手数料について
少し調べてみました。


出典:住宅金融支援機構(民間住宅ローンの貸出動向調査」より)

三井住友信託銀行の変動金利は2種類!

有名で住宅ローンに力を入れている
銀行ですね。HPで金利情報だけでなく
返済金額のシミュレーションや
参考プラン(変動金利以外のシミュレーション)
も観ることができるのでお勧めです。

融資手数料型は借入金額の2%(税別)

今月の適用金利は0.475%です。
融資の手数料は3,500万円の場合、77万円です。
この手数料は1回限りの諸費用ですが
途中で借換えや完済しても
一銭も戻ってこない100%のコストです。

保証料型は借入金額と返済期間によって料率設定されている

今月の適用金利は0.525%です。
融資手数料型に比べると0.05%高い設定です。
三井住友信託銀行のHPを確認すると
1,000万円、35年返済、元利均等返済の場合
保証料は731,385円です。
この保証料は保証会社に払う費用ではありますが

途中で借換えした場合や完済
した場合は、未経過分の保証料が
戻ってきます。

返戻割合は公開されていないため直接
問い合わせをするしかありません。

総返済額は適用金利が低い融資手数料型のほうが低い

返済総額と諸費用を足した金額を比較すると
融資手数料型が35年間で319,830円低かったです。

35年間かけて住宅ローンを完済しますか?

サラリーマンの多くが長期間の
住宅ローンを借りていますが実際に、35年
かけて返済を終える方は少ないです。
それは、サラリーマンには自営業者と比較すると
安定した収入と退職金があるからです。

去年の夏に老後2,000万円問題が話題になりましたが
試算前提は65歳の男性と60歳の女性の世帯です。
「持ち家で住宅ローンの返済がないこと」
なっていました。

つまり

65歳時点は住宅ローンが完済されていることが
理想ということです。

マイホーム購入のタイミングについて考えてみる!

では、住宅ローンを組む年齢(家を買うタイミング)は
いつかということですが、30代が多いのでは
ないでしょうか。

子供が小学校に上がる前にマイホームが欲しい!

私が家を買ったタイミングは28歳、31歳です。
住宅産業に従事しているということもあり早めの
購入でしたが、一般的には、家を持つタイミングは
35歳くらい?と仮定して、住宅ローンの完済
イメージをふくらませていきましょう!

35歳+35年返済=70歳ですが、途中で
繰り上げ返済をしたり退職金で
完済することを想定すると35年で
住宅ローンを組んでも10年くらいは
前倒し返済が可能です。

もちろん、35年間年収が保証されているわけではない
ので長めに住宅ローンを組むこと自体が
リスクですのでその点は認識しておくことが
大切です。

早めに住宅ローンを完済することを目指しましょう!

住宅ローンから解放された生活は魅力的ですよね。
だからこそ、早めに住宅ローンを完済したい!
これは一般的な考えです。

では、「早く返済したい」という気持ちと
「融資手数料2%(税別)」の相関は
どうでしょうか?

仮に10年で完済できたり、金利が上昇して
固定金利に借換えした場合を想像してみましょう!

完済した場合に融資手数料の場合は
支払った手数料は一切戻ってきません。
この点は注意が必要です。

住宅金融支援機構の調べでも、借換えを含んだ
住宅ローンの平均完済期間は15.7年という統計もあります。

もし、10年で住宅ローンが完済できたとしたら、保証料型のほうが総額は低くなる!

金利が0.475%と低いけど手数料が
完済しても戻ってこない手数料型タイプ
金利が0.525%と少し高いけど保証料が
完済したら一部戻ってくる保証料型タイプ

先ほどの試算では、35年間で319,830円でした。

返済途中で繰上返済をすれば
保証料の返戻を加味した場合に逆転する
返済期間が算出できます。

10年後に繰上完済した場合の総額について
概算ですが計算したところ差額は約13.4万円

もし、支払済みの保証料約72万円のうち
13.4万円以上戻ってくるようでしたら
金利が高い保証料型を選んだほうが
お得ということになります。

まとめ

住宅ローンは金利だけでなく手数料が低い商品を検討する!

住宅ローンは種類が多く、選べないという方は本当に多いです。

住宅会社の営業であれば、物件を購入してもらうために
金利の低い商品を案内するのは仕方ないですが

銀行の営業で考えたときは

お客様に長く借りてもらって金利収入を得るか!
お客様に多く手数料をもらうことを考えるはずです。

株式会社であれば収益を追求することが求められる
のが当然です。多くの銀行は株式上場をしているので
業績を上げないと株主から追求されてしまいます。

銀行はどうやって利益を改善するかを必死に考えている!

数年前は融資手数料型という商品はありませんでした。
保証料型しかなかったのです。金利競争が激化し
住宅ローンの金利だけでは収益が得られなくなったので
融資手数料型にシフトして、最初に収益を確保する
方針転換を図っています。

消費者としてできることは情報収集!

金利が低くて手数料も低い!そして金利変動
リスクがない商品を選びたい

こんな住宅ローンがあったらいいですね。

各銀行が住宅ローンに力を入れていることは
事実ですので、できるだけ条件のいい銀行
から借りたいですよね。

住宅ローンの比較サイトで検索してもいいですし
サラリーマンであれば、会社の社内住宅融資
あるかもしれません。

とにかく情報収集をしっかりと
した者が住宅ローンを制します。

 

家探しも大切ですが、住宅ローンについても
しっかりと慎重に検討することを
おすすめします。