【住宅ローン】固定金利を選んでいる人が4割!!

住宅ローン

こんばんは、家探買太郎です。
今日は、住宅ローンについてです。

住宅ローンって難しいですよね。

 

固定金利が高いのには理由がある

フラット35の制度元である
住宅金融支援機構の調査によると
固定金利、固定金利選択型の
住宅ローンを選択する人が
約40%だそうです。

多いんですか?少ないんですか?

変動金利を選んでいる人が
多いと言われている中では
多いと私は思っています。

固定金利のメリットは安心感!


前回は変動金利についてお話ししたので
今回は固定金利です。

一番のメリットは
借りた後の金利が変わらないことです。

ただし
新規の貸出金利は毎月更新されているので
引渡しが一年以上先のマンションやこれから
建築する一戸建てだと金利が決まらず不安に
なりますね。

幸い、日銀がマイナス金利施策を採用しているので
やめない限り金利の低空飛行は続くと思います。

固定金利の中に金利変動リスクが含まれている!


前回ご紹介したジャパンネット銀行で考えていきましょう。
変動金利は0.38%でめちゃくちゃ低いですね。
では、35年固定金利はどうでしょうか?
HPを確認すると今月は1.46%でした。
変動金利と固定金利の差は、1.08%です。

変動金利はリスクが金利に入っていないのでゼロ。
固定金利は将来の金利上昇に備えるのでリスクあり。

ジャパンネット銀行の場合は、そのリスクが
約1%と読みとれます。
つまり、将来1%くらいは金利があがるかも!と
考えていると想定できます。

もし、1.5%あがると思えば1.88%に設定するでしょうし
0.5%あがると思えば0.88%でいいわけです。

もし、金利が上がらないと思えば、1.46%ではなく
0.38%でもよくないですか?

そうなっていないということは
約1%が固定金利に含まれている
リスクということです。

そのリスクを金利に上乗せして
借りる方に負担してもらうのが固定金利です。

金利の確定時期に注目!


では、どういったケースだと
金利の予測が想定内に収まるかを
考えてみましょう!

答えは
完成済みの物件か中古物件を買う場合です。

不動産の引き渡しは契約してから
早ければ1か月後です。
売主の都合で引き渡しが延びる事も
ありますが、極端な例をあげると
月初に契約して月末に引渡しの
場合もあります。

繰り返しますが、マイナス金利実施中であれば
毎月の金利変動はそれほど大きくはありませんので
予測の範囲で金利を確定できます。

今は固定金利が1%前半で借りられるので、
マイホームを買いたいと思われたら、
チャンスかもしれません。

もし、マイホーム購入したいと思ったら
まずはインターネットで情報収集して相場感を
養いましょう!新築はもちろん中古も検索します。

そうすると、資産価値(価格下落)に関する情報が
確認できます。

新築時に5000万円
築10年で4000万円
築20年で3000万円

どの程度の下落率かを調べておくと安心です。

なお、新築にこだわりがなければ、
価格も低い中古物件はお値打ちかもです。

リフォームすれば部屋の中は新築同様に
生まれかわりますから。

ただし
戸建ての場合は構造躯体を確認しておくことと
マンションは共用部分の管理状態や見た目には
注意が必要です。

構造躯体を修繕するとお金がすごくかかりますし
マンションの見た目は変えることが難しいからです。

しっかりと返済できる資金計画を手に入れる!


少し余談になりましたが
固定金利は総返済額が返済開始時に
確定できることが魅力です。
逆をいうと、それ以外の住宅ローンは
総返済額がわかりません。

代表的な全期間固定商品はフラット35


制度元が住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)で
各金融機関やモーゲージバンクが代理店になっている
全期間固定金利の商品です。

各銀行で、金利と手数料が異なります。

細かい点ですが、土地を先行取得するときの
つなぎ融資が使えるところとそうでないところが
あったりします。

条件が違うので必ず各金融機関のHPを確認して
気になるところには資料請求しておきましょう。

フラット35のおすすめポイント

保証費用がゼロ!


一般的に借り入れ金額の2%かかると
言われている保障費用がかかりません。

保証費用とは?

住宅ローンを借りるためにかかる費用です。
前述のとおり借入金額の2%くらい。
金利に上乗せできる金融機関であれば
プラス0.2%を金利に上乗せすれば
現金での支払いは不要です。

フラット35はこの保証料がゼロです!

最近、銀行でもこの保証料をゼロにするところが
で始めてきておりますが、その代わりに
融資手数料を多くもらう傾向になっています。

保証料の場合は早期完済すれば未経過の保証料の
還付がありますが、融資手数料の場合は、一度払った
金額はいっさい戻ってきません。

銀行にとっては、収益悪化を
防止するための早期利益確保の
動きと言えるでしょう!

ちなみに融資手数料は
借入金額の2.0%(税別)の銀行が多いです。

金利変動リスクがゼロ!


さきほどご説明したとおり、固定金利の場合は
将来の金利変動リスクを考慮したうえでお客様に
借りていただく必要があるため、どうしても変動金利
に比べると金利が高くなります。

ただし、借りるタイミングでは金利が高くても
将来の金利そのものが上昇すると、変動金利のほうが
金利が高くなります。

もし、将来金利が1%でもあがると思われたら
今は、固定金利を選ばれたほうがお得です。

ただし、注意点としては、いつ金利上昇が起こるか?
です。30年経過するまでずっと、0.38%であれば
変動金利のほうが安いです。

分岐点については、シミュレーションをすればわかり
ますので、次回以降にふれていきたいと思います。
(前回の変動金利でも少しだけふれています)

繰上げ返済手数料がゼロ!


借りる時も大事ですが、借りた後も大切です。

フラット35の場合は、繰上返済手数料がゼロなので
余裕資金があれば繰上返済をしていきたいですね。

ただし、ほとんどの方が住宅ローンをできるだけ早く
返し終わりたいと思っていますが、繰上返済をする
タイミングには注意が必要です。

繰上返済のタイミングは、昔から早めがいいと
言われてきましたが、マイナス金利の影響と
フラット35Sというキャンペーンのおかげで
フラット35であっても、当初5年ないし10年間
金利が約1%の水準となっています。
(金利の低い金融機関を選ぶことが前提です)

そうすると、無理に繰上返済しないで
住宅ローン控除が終わるタイミングで
繰上返済したいという方が増えます。

考え方としてはいいと思いますが、借りる方の
年齢によっては、繰上返済しないという選択肢も
あります。

答えは50代の方々です。

歳をとっていくと健康リスクが増大します。
これは、その歳にならないと把握できない
見えないリスクです。

若い頃から保険に入っている方はいいですが
そうでない方が新規に生命保険に入ると高額です。

割高な保険に入るくらいなら住宅ローンに付帯されて
いる団体信用生命保険に加入し続けるという選択肢も
うまれてきます。

だから、団体信用生命保険を有効活用したいので
繰上げ返済しないという方もいらっしゃいます。

住宅ローンのない生活をとるか?
生命保険の保障が厚い状態で繰上返済資金を
うまく運用するか?

人生の歩み方、考え方、計画によって変わり
ますのでぜひ、FPなどの専門家に相談されると
いいです。

※セカンドオピニオンはお忘れなく!

最後に、銀行によっては、10年固定や
20年固定の商品も取り扱っています。

一定期間は固定できますが、その後は
変動金利になることが多いので、固定金利が
終わった時点で住宅ローンを完済できる方か
残高が1000万円切っていれば選択されても
いいと私は考えます。

ただし、変動金利のご説明でもお伝えしましたが
融資手数料や保証料が高い場合には、銀行ではなく
フラット35が総額で負担が少なくなる可能性が
あります。

全国の300を超える金融機関で取り扱っていますので
金利と手数料の安いところ、つなぎ融資が必要な
場合はその点も考慮して
皆さんにあった金融機関を探しましょう!