【2020年最新】変動金利が今後上昇した場合のリスクについて、変動金利を選ぶ人が知っておくべきこと

住宅ローン

こんばんは、家探買太郎です。
今日は、住宅ローンの選び方に
スポットを当ててみました。

住宅ローンって難しくて
よくわかりません。不動産
会社の方におまかせしても
いいのかしら?

マイホーム購入は個人の消費で一番高い
と言われていますが、住宅ローンについては
住宅会社に勧められるままに選ぶ方が
多いのではないでしょうか?

一方で、ネットを検索すれば銀行の情報は
たくさん出てきます。

現時点で何を選べば正解なのかは誰にも
わかりませんが、知っておくべきことは
事前に確認しておきましょう。

変動金利について確認しよう!

変動金利が安いのには理由がある

まずは、2020年4月の金利です。

一例をあげますと条件付きですが
auじぶん銀行の0.380%がヒットしました。
(じぶんでんきをセットで契約した場合)

 

銀行の収益が悪化しているって聞いたのですが?
この金利が安いのか低いのかはよくわかりませんが
大丈夫なのでしょうか?

 

ネット銀行は店舗をもたないので
通常の銀行よりコスト削減できるいう点で
金利が低く設定できます。金利はとても
低いです。間違いないです。

 

上場地方銀行の6割が収益悪化しているという
記事もニュースに出ていましたので

銀行の維持管理コストが経営に大きな重石と
なっているようです。

もう一つだけネット系銀行をご紹介しておきます。

ジャパンネット銀行の0.399%は、HPを見る限り
特に条件付きでの金利ではないようです。

 

金利って低いんですね。じゃぁ
変動金利で決まりですね!

ちょっと待ってくださいね。
しっかりと「変動金利」の知識を
得てから、決めてくださいね。

 

では、変動金利の仕組みについてご紹介します。

さきほどもご紹介した金利についてです。
2020年4月、ジャパンネット銀行の0.399%を
例に考えていきましょう!

ここで注意があります!

変動金利の基準金利を確認する!

ちなみに、
HPで確認すると今月は、2.299%でした。
ジャパンネット銀行の場合、金利は
毎月見直すことができるようです。

他の金融機関の変動金利の基準金利は2.475%
ことが多いことも知っておくとよいでしょう。
※金利の見直しが半年に1回という金融機関は多いです。

何が言いたいかというと

0.399%という数字は、基準金利から
1.9%の値下げキャンペーン中ですよということです。

 

つまり、

銀行の経営判断(努力)で
金利を安くしているのです。

金融機関は金利変動に関してノーリスク


変動金利は政策金利をもとに各銀行が金利を決定
するのですが、今後、日本銀行が
マイナス金利施策を終了し、政策金利を
あげていく局面がくれば、銀行は
金利をあげればいいだけです。

金利上昇リスクはすべてお客様が責任を負う

でも、物価目標2%なんて
4年経っても達成できていない
から、将来金利は上がらないと
いうFPの方もいますが断定するのは
まずい
と思います。

将来のことなど誰にも
わからないのだから。
堀江貴文さんも
「数年後の将来なんてわからない」と
言っていたのを聞いたことがあります。

「ぜったい金利はあがらない」と断言する
ユーチューバーもいますが、前提条件を
設けていることがほとんどですので

言葉だけを鵜呑みにすることは
さけましょう!

住宅ローン自体よくわからないのに
100%自己責任だって言われると
怖いのですが・・・。

 

変動金利が安いことは明確です。
わかりやすくていいのですが
気をつけるべき点やリスクが
ありますのでご説明しましょう!

変動金利を選びたい人が知っておくべきポイント!


では、具体的に注意点をお伝えします。

5年ルール

どういうことかというと
5年間は毎月の返済額が変わりません。

 

 

金利の見直しは半年に1回とか毎月見直しが
できるのに、ですか?

 

 

よくわからないですよね?

 

具体的な数字で見てみましょう!
金利0.399%で試算しますね。

毎月の返済額が10万円だとします。逆算すると、
35年返済元利均等返済で3,919万円借りられます。

 

毎月10万円を払っていれば5年間は、通帳から
引かれる金額は変わりません。

ただし、金利は
5年間0.399%で保証されているわけではありません。

ジャパンネット銀行の場合1ヶ月間が保証期間です。

もし、3年後にマイナス金利施策が終了し、金利が0.5%上昇したら?

金利は0.399%から0.899%になります。
ただし毎月の返済額はあいかわらず10万円のまま。

では、5年経ったときに
どうなるかというと、金利が
0.899%に上がっているので
6年目の返済額は10万円から上がります。

125%ルール

さきほどの例で金利が途中であがった場合
を考えてみましょう!

6年目の返済額は上がるのですが、上限が
決まっていて
12.5万円を越えない仕組みとなっています。

ただし、注意点としては

あくまで返済額の上限であって
金利の上限はありません。

内閣府の試算では、2027年に長期金利が2%に
上昇するという統計資料
があります。
民間のシンクタンクでも2027年に長期金利が1%に
なる可能性
について示唆しています。

金利があがるかどうかは
さきほども記載したとおり
誰にもわかりませんが
このような統計資料が調べれば
出てくることは知っておいた
ほうがいいです。

過去の金利推移から
125%ルールは考えなくていいですと
言う住宅会社の営業マンやFPが
いるかもしれませんが試算条件に
よっていかようにも情報操作ができます。

具体的に125%が適用される金利を調べてみたら・・・

5年間0.399%に金利を据え置いた例だと
125%ルールの上限を超える
金利の分岐点は高くなります。

 

変動金利なのに5年間固定金利と同じ条件
ってなんだか変な感じがしますが・・・。

具体的な金利を計算してみたら
1.975%で124,856円。
2%だと12.5万円を超えます。

据え置く期間を4年、3年、2年、1年、半年と短くすれば、
125%ルールを超える6年目の金利は2%より低くなるのは
明らかです。

日銀がマイナス金利を終了するタイミングは?

平成28年2月から導入されたマイナス金利。
もう4年を経過しました。
気になるのはいつ、この施策が終了するのか?

未来のことはわかりませんが、過去のことは
資料を確認することでみえてきます。

では、日銀の過去の施策を
参考までにお伝えします。


出典:住宅金融支援機構HP資料から作成

平成13年から平成18年まで
現在のマイナス金利と同様の施策を
日銀は実施しておりました。

平成18年3月に量的緩和措置の解除を
行い、その年の10月に政策金利が0.25%
上昇しました。

あくまで過去のことなので
未来も同じ傾向になるかどうかは
断言することはできませんが
日銀が金利をあげて金融コントロールを
したいという意思表示は感じて
いただきたいです。

私が知ってもらいたいこと

いつ金利が変動しても安定して返済できる
住宅ローン返済を考えてもらいたいという点です。

変動金利の特徴をご説明するために
5年ルール125%ルールをご紹介し
月々の返済を10万円で試算しました。

実際にご返済をするイメージを持ってもらいたいの
ですが、当初5年間の10万円の支払いが6年目に
1.0万円増えたら・・・
1.5万円増えたら・・・
2.0万円増えたら・・・

ただでさえ生活をきりつめているのに
もっと生活が苦しくなります。

 

そうですよね。生活は苦しいはずです。
今後の変動金利が2%にあがるか
どうかも考えておくことは大切ですが
月々の返済がどこまであがっても
耐えられるか

ご家族で話し合ってください。

将来、お金の問題で家族の中が悪くならないように
各ご家庭のリスク許容度
マイホーム取得の初期段階で
しっかりと計画しておくことを
オススメします。

ちなみに、我が家では住宅ローンではなく
教育資金の拠出金額が想定以上で
頭を悩ましています。